Comprare casa:
Attraverso questo articolo, vorremmo fornire a tutti coloro che intendono comprare e ristrutturare una casa, una serie di informazioni e suggerimenti utili alla realizzazione dei propri sogni. Il primo dei consigli è relativo all’acquisto: non compriamo a “scatola chiusa” fidandoci del solo consiglio del venditore. L’acquisto è importante ma ricordiamoci che la ristrutturazione e l’arredamento della casa sono problemi altrettanto importanti.
Comprare e ristrutturare una casa, sia essa un appartamento in condominio o un immobile singolo, rappresenta il problema più sentito da parte dell’acquirente. In questo momento, sul mercato immobiliare, abbondano le offerte e pertanto l’acquirente potrà scegliere con calma la tipologia di casa che ritiene più idonea alle proprie necessità, in relazione a tutta quella serie di parametri individuati in base alla distanza dal posto di lavoro, dai servizi pubblici, da negozi ecc.
Il primo consiglio è quello di comprare “bene”. Le agenzie immobiliari sono prodighe di consigli su come ristrutturare o arredare la nuova casa; forniscono informazioni sulle spese condominiali, sui costi del riscaldamento, su come reperire il posto auto, se l’immobile necessita o meno di lavori sulle parti comuni. Forniscono inoltre la planimetria dell’unità immobiliare ma spesso non danno informazioni su un documento molto più importante per l’acquisto della casa: la visura catastale. Questo documento spesso non dice niente all’acquirente, se non letto da un tecnico. Cerchiamo di fornire quindi alcune indicazioni che possono risultare utili alla formulazione dell’offerta di acquisto attraverso questo documento.
La visura catastale è un certificato che riporta tutti i dati tecnici e fiscali di un terreno o di un’unità immobiliare intestati ad una determinata persona (fisica o giuridica). Distinguiamo due tipi di visura catastali, a seconda che riguardino un terreno oppure un’immobile. La visura catastale ci indica i dati identificativi per unità immobiliare ovvero: la provincia, il comune, la sezione, il foglio, la particella, il subalterno. Sono altresì indicati i dati di classamento: zona censuaria, micro zona, categoria, classe, consistenza e la rendita. Infine ci indica gli intestatari, ovvero i proprietari dell’immobile che possono essere una o più persone fisiche o giuridiche con i loro diritti e oneri reali.
Ricordiamo che questo documento viene rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che dal 1.12.2012 ha incorporato l’Agenzia del Territorio, ovvero l’ ex Catasto. Inoltre il Catasto si definisce non probatorio, ovvero non fornisce prova legale di reale proprietà. E’ compito del notaio accertare la proprietà.
Per comprendere i dati contenuti nella visura, bisogna partire dal fatto che l’ Ufficio Tecnico Erariale ha suddiviso il territorio di tutti i Comuni d’Italia, in una o più sezioni urbane, individuate attraverso una mappa planimetrica in scala 1:1000 o 1:2000. Il territorio è inoltre suddiviso in un numero non modificabile di fogli dove compaiono le particelle che identificano porzioni di terreno o fabbricati e le loro pertinenze. Si definisce subalterno un elemento minimo inventariabile che gode di una sua autonomia reddituale e funzionale. Questo coincide in genere con l’appartamento o con l’unità immobiliare nel caso di condomini. Nel caso in cui l’edificio sia composto da una singola unità immobiliare allora il subalterno non compare e si fa riferimento alla sola particella. Dopo aver stabilito la posizione dell’immobile sul territorio, il catasto ne identifica le sue caratteristiche fisiche e fiscali, attraverso i dati di classamento.
Il primo dato è la “zona censuaria”, ovvero una porzione omogenea del territorio comunale dove si considera la redditività dei fabbricati uniforme, in base a similari caratteristiche ambientali e socioeconomiche. Il secondo elemento è la “categoria”, ovvero di che tipo di immobile stiamo parlando (abitazioni e uffici, servizi, commerciale, ecc.). Le categorie vengono contraddistinte con una lettera, dalla A alla E; le abitazioni sono contraddistinte con la lettera A. Il numero che segue la lettera identifica in maniera più specifica le caratteristiche dell’immobile (es. A/1 abitazione di tipo signorile, A/3 abitazione di tipo economico, A/5 abitazione di tipo ultrapopolare, ecc.). Questa indicazione ci consente già di valutare che tipo di casa stiamo acquistando. E’ chiaro che una abitazione di tipo A/1 non ci consente nessuna detrazione e agevolazione fiscale. Il terzo dato è la “classe”, ovvero un parametro numerico che identifica il grado di produttività degli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. La redditività omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria, viene indicata con “U” (unica), altrimenti gli viene attribuito un numero da 1 a X, crescente in base alla redditività. Il numero 1 viene attribuito alla classe di minor reddito. Il dato successivo è la consistenza: nel caso di un appartamento la consistenza è espressa in vani. E’ chiaro che questa unità di misura può destare perplessità perché è un valore che non tiene conto delle dimensioni dell’appartamento, della conformazione e del possibile uso dei vani (ad es. ripostigli, corridoi, camera armadi, ecc.). Ultimo dato è la rendita catastale che è il dato di base per il calcolo delle imposte e delle tasse che gravano sull’immobile. La rendita catastale è il dato che più degli altri ci consente di capire, almeno in termini di massima, il valore dell’immobile che stiamo acquistando. Pur trattandosi di un valore valido solo per le imposte e per il notaio, che deve redigere l’atto di compravendita, è possibile con una semplice moltiplicazione avere il valore catastale dell’immobile, ovvero il valore “presunto” della casa che stiamo comprando. Il valore catastale non corrisponde quasi mai con il valore di mercato della casa ma è altrettanto vero che il prezzo di mercato della casa non dovrebbe discostarsi molto da questo parametro (massimo 50% in più). La differenza tra il valore Catastale e il prezzo di mercato deriva da uno o più passaggi in parte superati del processo di calcolo del valore catastale, che utilizza parametri per alcuni versi superati, quali classamento dell’immobile, attribuzione del livello di redditività, misura della consistenza dell’unità immobiliare. Dato il procedimento di stima utilizzato per il calcolo del valore catastale di un immobile, vediamo quali sono i passaggi potenzialmente fonte di errore sui quali occorre agire per avvicinare il valore catastale al prezzo di mercato:
- Invecchiamento della categoria catastale di appartenenza (es. abitazioni ultrapopolari);
- Invecchiamento della zonizzazione territoriale (espansione territoriale dell’urbanizzato);
- Calcolo della dimensione degli immobili in vani invece che in mq (diminuzione progressiva delle dimensioni medie del vano);
- Utilizzo di tariffe di reddittività degli immobili non aggiornate.
L’Italia, fino a poco tempo fa, non aveva un sistema ufficiale esaustivo di rilevazione delle quotazioni immobiliari da cui poter calcolare un indice sintetico dei prezzi delle abitazioni sul modello “dell’indice Case-Shiller Statunitense”. La BCE ad esempio elabora e pubblica un “indicatore dei prezzi” degli immobili residenziali dell’area dell’euro, basato su dati nazionali, ricavati da una serie di fonti molto eterogenee (istituti di statistica, agenzie immobiliari, banche erogatrici di mutui, organizzazioni notarili, ecc.). Nel 2001 l’Agenzia del Territorio, ha ricevuto il compito di costituire l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Le rilevazioni OMI raccolte per l’intero territorio nazionale consentono di colmare i vuoti informativi del Catasto.
Vediamo ora un esempio pratico. Prendiamo in esame un alloggio nella città di Genova in zona semicentrale, prendendo in considerazione questi parametri: cat. A/3 (abitazione di tipo economico); classe 4; consistenza 5,5 vani (pari a circa 100mq.); rendita catastale Euro 1023,17. Il valore catastale dell’immobile sarebbe pari a: 1023,17 € x 5% (rivalutazione catastale) x 110 (moltiplicatore catastale) = euro 118.176,13. Lo stesso immobile secondo la banca dati dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare ci fornisce questi parametri: fascia/zona: semicentrale (es. Oregina – Via Napoli); codice di zona: C17; microzona catastale n: 44; tipologia prevalente: abitazioni civili; destinazione: residenziale; stato di conservazione: normale; abitazione di tipo economico; valore di mercato: quotazione minima €/mq. 1300 massima €/mq. 1850. Valore dell’immobile variabile tra € 130.000 e € 185.000. Se l’agenzia immobiliare ci propone una vendita che si discosta molto da queste quotazioni è probabile che l’appartamento è stato sopravalutato.
A conclusione di quanto riportato nei paragrafi precedenti, il consiglio che ci sentiamo di dare è quello di consultare tutte le fonti che avete a disposizione. Non accettare la proposta dell’agenzia immobiliare anche se vi propone il prezzo vendita come un affare: verificate i dati catastali, scaricate dal sito dell’Agenzia delle Entrate - Osservatorio del Mercato Immobiliare la quotazione immobiliare più prossima al vostro immobile, incrociate i dati, valutate le esigenze personali e se possibile acquisite il parere di un tecnico fiducia, al quale chiedere la stima dei costi di ristrutturazione o semplicemente un giudizio sulla futura casa.
