Ristrutturare conviene, se l’Impresa ha tutte le carte in regola.
Ristrutturare un appartamento adesso è molto più facile grazie agli incentivi dello Stato. Il governo ha varato, in questi ultimi anni, alcuni decreti e disposizioni di carattere urbanistico e fiscale che consentono ai proprietari di singoli immobili o di appartamenti in condominio di usufruire di interessanti vantaggi economici. Lo scopo è quello di consentire ad un cittadino italiano di ristrutturare un immobile con la certezza di iter burocratici rapidi e usufruire di detrazioni fiscali. Le nuove disposizioni in materia edilizia di cui al D.L. 133/2014 (decreto sblocca Italia) prevedono nuove tipologie di intervento per la Manutenzione Straordinaria, per le Opere Interne e per il frazionamento soggetti a CIL Asseverata (ovvero per interventi che non riguardano le parti strutturali dell’edificio) nonché per la nuova Variante Finale in SCIA. Sono stati conseguentemente modificati gli interventi di Manutenzione Straordinaria e di Ristrutturazione per frazionamento, ancora soggetti a SCIA o a DIA.
Interessanti sono soprattutto le agevolazioni fiscali previste dal D.L. n. 201/2011 e inserite tra gli oneri detraibili dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche), successivamente dal D.L. n. 83/2012, dal D.L. n.63/2013 e dalla Legge 147/2013. Vediamo questi importanti provvedimenti:
- 50% delle spese sostenute (eseguite mediante bonifici all’Impresa) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014, con un limite massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
- 40% delle spese che saranno sostenute nell’anno 2015, sempre con il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
- 36% con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare delle somme che saranno spese dal 1° gennaio 2016.
La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.
Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di una attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio, il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministratore del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei rediti.
La Legge di stabilità 2014 ha inoltre prorogato alcune importanti provvedimenti quali:
La detrazione delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive sono state fissate le seguenti misure:
65% per le spese effettuate dal 4agosto 2013 al 31 dicembre 2014
50% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2015 al 31 dicembre 2015.
L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l’importo di €.96.000
La detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzata all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.
Tra le principali agevolazioni e i vari adempimenti modificati da altre recenti disposizioni si segnala:
- La riduzione della percentuale (dal 10% al 4%) della ritenuta di acconto sui bonifici che banche e Poste hanno l’obbligo di operare.
- L’eliminazione dell’obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’Impresa che esegue i lavori.
- La facoltà riconosciuta al venditore, nel caso l’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia ceduta prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare a usufruire della detrazione non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile.
- L’obbligo per tutti i contribuenti di ripartire l’importo detraibile in 10 quote annuali; dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartite la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali.
- L’estensione dell’agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di calamità.
Vediamo ora chi può usufruire della detrazione:
Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’ Imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi o che ne sostengono le relative spese:
- proprietari o nudi proprietari
- titolari di un diritto reale di godimento( usufrutto, uso, abitazione o superficie)
- locatari o comodatari
- soci di cooperative divise e indivise
- imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
- soggetti indicati nell’art.5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice, imprese familiari).
Lo stato e il governo hanno in questo modo dato un segnale forte, per invogliare coloro che intendono ristrutturare un immobile ad avere tempi burocratici e costi fiscali certi. Spetta al cittadino cogliere queste occasioni. In che modo? Rivolgendosi innanzitutto a tecnici seri e preparati per la progettazione architettonica e di arredo e ad imprese che possano consegnare la ristrutturazione in tempi brevi ed eseguiti a “regola d’arte”. Il sistema “chiavi in mano” può risultare il modo migliore per raggiungere questo obiettivo. Questo significa che l’Impresa deve essere organizzata e strutturata per consigliare e orientare il cliente verso soluzioni rapide, moderne e innovative al tempo stesso. Inoltre l’Impresa deve fornire dei costi certi dei lavori da eseguirsi; ma affinchè ciò accada è necessario consegnare all’Impresa il progetto architettonico, quello degli impianti tecnologici e una descrizione dettagliata dei lavori che si intendono eseguire corredata dal computo metrico. In questo modo il proprietario potrà richiedere anche più preventivi e confrontarli tra di loro, in quanto tutte le imprese hanno ricevuto gli stessi documenti e le stesse indicazioni. E’ possibile altresì redigere un quadro sinottico per comparare i prezzi formulati dalle Imprese. Purtroppo spesso questo non avviene: il proprietario rinuncia all’assistenza del tecnico e richiede un preventivo generico all’impresa, la quale risponde secondo i suoi parametri e modi di vedere. Così facendo si ottengono delle proposte disomogenee e non confrontabili tra di loro. Il proprietario dovrà ricorrere al suo personale senso di fiducia per l’affidamento dei lavori. Questo può essere comprensibile, ma non è il modo migliore per agire. Soprattutto quando la ristrutturazione comporta un importo rilevante. Suggeriamo a tutti coloro che intendono ristrutturare un immobile di rivolgersi in primo luogo ad un tecnico di fiducia e successivamente richiedere un preventivo ad un’ impresa che possa offrire serie garanzie scritte di competenza, affidabilità, dimostrabili con documenti certi e verificabili (DURC, Visura camerale, polizza assicurativa, curriculum attività, ecc.).